發布時間：2018-10-11 來源于：廣東廣信君達律師事務所黃曉蕓
近年來，隨著房價的不斷上漲以及限購、限貸政策的變化，因交易雙方法律意識的淡薄、對交易流程的不熟悉、買賣合同約定的不明確、對中介的盲目相信等因素，導致二手房買賣合同糾紛案件頻繁發生。筆者結合代理多宗二手房買賣合同糾紛案件的經驗，根據當前規定以及案例裁判情況對二手房買賣常見糾紛類型以及裁判規則進行簡要整理如下：
一、出賣房屋未經配偶共有人同意引發的糾紛
現實中，存在不少婚后購買的夫妻共有房屋僅登記在一方名下、配偶名字未顯名登記在產權證上的情況。因此，產權證上顯名的一方未經配偶同意擅自出賣夫妻共有房屋時，因不動產物權以登記為準，作為買受人很難知曉房屋是否屬于夫妻共同財產。且，鮮有買受人能夠具有審查出賣人婚姻登記情況、要求配偶一方出具意見的法律意識，或者認為買賣合同根本無需未顯名一方簽訂，買受人往往僅與產權證上顯名的一方簽訂買賣合同，導致雙方簽訂合同或者房屋過戶后賣方配偶主張權利的糾紛。甚至也成為因房價上漲后賣方聯合配偶以此作為解除合同的理由和手段。
對于該類糾紛的處理應對，應當區分房屋是否已經辦理過戶登記進行分析。
（一）房屋尚未辦理過戶登記的情形
1、房屋買賣合同是否有效的問題
《物權法》第九十七條規定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》（試行）第八十九條規定：共同財產在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。《合同法》第五十一條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。僅依據上述規定，對于認定房屋買賣合同是否有效的問題上，確實存在爭議和理解的不同。但是，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第三條規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。廣東省高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》中也已經明確，出賣人無處分權不影響房屋買賣合同的效力。
裁判規則：對于此情形下合同效力的問題，裁判規則已經非常明確：房屋買賣合同并不因出賣方無權處分而無效、合同是有效的。
2、買受人能否主張繼續履行合同的問題
如買受人主張繼續履行合同的，應當追加出賣人的配偶作為共同被告參加訴訟。如果出賣人的配偶追認買賣合同，或者買受人能夠舉證證明：出賣人的配偶對房屋買賣事宜知情而未表示反對的、買受人已經按照合同約定支付價款,并占有使用房屋,出賣人的配偶未在合理期間提出異議的、其他有理由相信房屋買賣為出賣人夫妻雙方共同意思表示的，則主張繼續履行合同、辦理產權過戶的訴訟請求將可能得到法院的支持。因此，作為買受人主張繼續履行合同時，應當主要圍繞出賣人的配偶知情或者同意展開舉證。
如果出賣人的配偶拒絕追認房屋買賣合同且買受人無法舉證證明出賣人的配偶對買賣事宜知情或者合理期限內未提異議的，則按照物權優于債權的理論，因房屋尚未辦理產權過戶登記，出賣人配偶所享有的共有所有權應優于買受人基于合同約定的債權。買受人繼續履行合同的請求屬于法律上履行不能，此情形下，如果買受人堅持要求繼續履行合同的，則該訴訟請求將無法得到法院的支持。此時，買受人應當變更訴訟請求為解除合同、要求賠償損失。
裁判規則：如出賣人的配偶追認合同或者買受人有證據證明出賣人的配偶知情的，則法院支持合同繼續履行；如出賣人的配偶拒絕追認合同且買受人無法舉證證明出賣人的配偶對買賣事宜知情或者合理期限內未提異議的，則法院不支持合同繼續履行。
（二）房屋已辦理過戶登記的情形
如果房屋辦理過戶登記后出賣人的配偶主張追回房屋的，則應適用善意取得的規定進行審查。
《物權法》第106條規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給買受人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，買受人取得該不動產或者動產的所有權：買受人受讓該不動產或者動產時是善意的；以合理的價格轉讓；轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給買受人。
如何審查認定“善意”，是司法實踐中具有一定自由裁量權的問題，根據最高人民法院有關案件裁判理由的總結，我們認為：善意取得制度中的“善意”指的是買受人有理由相信出賣人是有處分權人，買受人并不知曉無權處分的事實，這是善意取得人取得財產所有權的法律前提。明知出賣人無處分權而仍受讓該財產、或者明知無權處分人違反所有權人意志轉讓財產的行為，都屬于故意侵犯他人所有權的行為，不能認定為善意取得。只要買受人主觀上是善意的且符合善意取得的其他構成要件，則發生善意取得的法律后果。物權法沒有將買賣行為的有效性作為善意取得的構成要件。善意取得制度解決的是物權歸屬的問題，合同效力乃是債法領域的問題，只要買受人主觀上是善意的且符合善意取得的其他構成要件，則發生善意取得的法律后果。
裁判規則：此種情形下，法院將審查買受人是否符合善意取得的構成要件。對于房屋買賣是否構成善意取得，司法實踐中，通常會從買受人知曉出賣信息的途徑渠道、買賣價格是否合理、買受人與出賣人之間是何種關系、買受人是否知曉或者應當知曉無權處分行為等方面進行考量。如果符合善意取得，則買受人合法取得房屋的物權。
二、房屋買賣合同簽訂后房屋被抵押或者查封引發的糾紛
房屋買賣合同簽訂后賣方將房屋擅自抵押給第三人，甚至是買賣雙方已經交易遞件但未完成過戶登記前房屋被法院查封，這兩種情形的案件筆者都曾代理過，具體的代理方案應結合當事人的訴求以及案件情況進行選擇。
1、房屋買賣合同簽訂后，出賣人將房屋抵押給第三人。從理論上而言，此情形下，買受人一方可以申請追加抵押權人作為案件第三人，并代為清償債務消滅抵押權后辦理房屋所有權轉移登記、合同可以繼續履行。然而，在司法實踐中，采取此方案卻要考慮可行性和法律風險，如買受人是否具有償債支付能力的問題，房屋買賣交易中，相當一部分買受人是采取按揭付款的方式，首期款支付后，是否有能力償還抵押權債務是切實的實際問題；同時也要考慮抵押權人是否同意、考慮款項如何支付、如何保障安全性的問題。通常，如果買受人采取代為清償債務消滅抵押權的，我們建議對款項采取第三方托管的方式如提存等，在抵押注銷、過戶登記后解付款項，以確保資金安全。如果人民法院愿意托管款項，當然是最理想的操作方案，但司法實踐中卻鮮有可行。買受人代為清償債務消滅抵押權，需要考慮實際操作的眾多因素，因此，從實踐案例總結來看，遇到此種情形，出于可行性和法律風險控制的考慮，最終買受人選擇解除合同、要求出賣人承擔違約責任的相對比較多數。
裁判規則：從筆者代理的案件總結看，此情形下，如果買受人堅持要求繼續履行合同的，則人民法院會主動追加抵押權人為第三人，買受人應當變更訴訟請求為代為清償債務消滅抵押權后辦理房屋所有權轉移登記。如果買受人主張解除合同賠償損失的，因訴訟請求與抵押權人并無法律上的利害關系，法院不會追加抵押權人參與訴訟。此情形下，對于買受人主張返還已付房款并要求出賣方支付利息、主張出賣方按合同約定支付不予出售房屋的違約金、主張賠償裝修損失的，一般都能得到法院的支持。作為出賣方而言，如果房屋已經交付買受人居住使用，主張買受人返還房屋、支付房屋使用費的，則應當提起反訴或另案起訴。
2、房屋買賣合同簽訂后，出賣人的房屋被依法查封。
此情形下，應當區分查封的性質進行分析：
（1）變更訴訟請求為解除合同、賠償損失
如交易過程中房屋被行政或者刑事查封的，一般而言，從民事角度上，因法律上無法繼續履行，故應當變更訴訟請求為解除合同、要求賠償損失。
（2）申請執行異議
如房屋在交易過程中被人民法院執行查封，買受人擬繼續履行合同的，則應當審查是否符合異議成立的條件，如符合異議成立條件的，應按照執行異議的程序提出主張：
根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，應符合下列情形且其權利能夠排除執行的方可異議成立：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；在人民法院查封之前已合法占有該不動產；已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
如不符合執行異議條件的，則可以考慮是否能夠償還查封對應的金錢債務、解除查封后繼續履行。在無法排除查封的情況下，只能請求解除合同、賠償損失。
裁判規則：房屋被依法查封,買受人起訴請求出賣人辦理房屋所有權轉移登記的,人民法院將向當事人釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失,或者駁回起訴并告知可以依照民事訴訟法關于執行異議的有關規定主張權利。
三、出賣人拒絕配合辦理過戶時引發的糾紛
（主要是違約責任標準之爭）
近年來，因房價的上漲，出賣人單方違約拒絕繼續履行合同的案例層出不窮。此情形下，如果合同解除，出賣人應承擔什么違約責任，是僅按照合同約定的違約金標準（廣州中介格式合同一般約定該種情形下違約金為房屋總價的10%）還是按照評估公司評定的房屋現價與合同價格之間的差價承擔違約責任？對此，理論和司法實踐中一直存在爭議和分歧。
支持按照房屋差價承擔違約責任的觀點認為：誠實信用是民事法律的帝王原則，出賣人單方違約已明顯違背誠實信用原則，房屋上漲幅度遠遠大于違約金標準的情況比比皆是，如果僅按照約定違約金標準，意味著賣方因違約行為獲得利益，這不應該是法律保護的法益。如果不支持買受人的差價損失，相當于保護違約方獲益、忽視守約方損失，法益保護明顯失衡，不利于社會價值的積極導向。違約方應當承受其違約帶來的后果而不應因違約獲利。故，應當支持買受人的差價損失，保護守約方的權益。
反對按照房屋差價承擔違約責任的則認為：違約責任不應當超出違約方訂立合同時的預期，既然合同約定了違約金標準，也即出賣人對于違約責任的預期在合同訂立時已確立，人民法院應當遵循合同契約精神進行裁判。另一方面，在出賣人未實現高價出售前，其房屋差價也僅僅是一種預期利益并非實得利益；在買受人未購買同地段同類型價值相當的房屋之前，其損失也僅為預期損失而非實際損失。對預期損失而非實際損失，法律不應支持。
裁判規則：司法實踐中，不同地區、不同法院，裁判的尺度不盡相同。2017年，部分地方人民法院裁判出賣人按房屋差價承擔違約責任的一些案例被廣為宣傳，但，根據實踐經驗總結來看，支持房屋差價損失并非全國法院普遍的裁判思維，很多判例僅僅支持合同約定的違約金標準，對此問題仍然存在不同判例的情況。筆者當事人的房屋買賣合同糾紛案件（案件發生于2017年），一、二審人民法院均認定出賣人違約，一審天河區人民法院按照合同約定的違約金標準判決出賣人承擔違約責任，并未支持買受人主張的房屋差價損失。二審廣州市中級人民法院卻支持了買受人房屋差價損失的主張。
2017年廣東省高級人民法院的指引意見明確：房屋買賣合同因一方當事人違約被解除的,守約方可以要求違約方賠償房屋差價或者轉售利益等可得利益損失。計算損失時,應當扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、 守約方因此獲得的利益以及取得利益需要支出的必要費用,并綜合考慮守約方的履約情況等確定,但不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
指引規則雖然已出，但僅從指引意見內容來看，仍然存在對“不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失”不同的理解，故，同類案件不同判決結果仍然有可能出現。
四、因限購、限貸政策的變化引發的糾紛
由于房地產調控限購限貸政策的收緊，引發的合同簽訂后買受人購買資格受限、貸款受限的情形時有出現，也因此引發了買、賣雙方的糾紛。關于限購、限貸政策的變化是否屬于情勢變更的問題，理論界一直是各執己見。本人對此不加以論述。可以確定的是，此情形屬于不可歸責于雙方當事人的事由。既然屬于不可歸責于雙方的事由，則任何一方均無過錯或者違約。從法理上而言，雙方無過錯的合同無法繼續履行，其法律后果應當是解除合同、返還財產。因此，對于此類糾紛，應當重點審查雙方合同中是否已對限購限貸政策變動引發的情形作出履行約定（多數中介的格式合同均約定買受人無法獲得銀行貸款時需改為一次性付款），如有約定的，應當遵循合同約定。另一方面，應當審查是否存在因一方當事人遲延履行致使房屋買賣合同受房地產調控政策影響無法繼續履行的情況,如果是因一方當事人遲延履行導致受政策影響的，則遲延履行方屬于過錯方，應當承當相應的違約責任。
裁判規則： 房屋買賣合同簽訂后,因房地產調控政策的實施,導致無法辦理房屋所有權轉移登記或者不能訂立房屋擔保貸款合同的,一方請求另一方承擔違約責任或者適用定金罰則的,不予支持。 買受人請求判令出賣人辦理所有權轉移登記的,人民法院可釋明變更訴訟請求為解除合同、返還財產。
五、買賣雙方僅簽訂了預約合同，在簽訂正式合同時未能達成一致引發的糾紛
在中介居間行業發達的城市，多數二手房交易均由中介居間、買賣雙方均簽署中介提供的格式合同。因此，相對于前面幾種糾紛類型，該種類型的糾紛相對比較少發生。但是，未通過中介私下成交或者朋友熟人之間的交易，尤其是一方急于出售或者一方急于購買的情形下，可能會先簽訂簡單的預約合同，并不具備房屋買賣合同的主要內容。此類糾紛往往是因為在簽訂正式合同時雙方對付款方式、付款時間、房屋過戶登記辦理等主要條款達不成一致而導致未能簽訂正式合同，在房價上漲的時期，很多時候也成為出賣人反悔不賣的合法理由。
根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定：當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
那么，對于該類案件，拒絕簽約的一方是否承擔違約責任應當重點審查是否一方不履行訂立合同的義務，還是因雙方未能對合同條款達成一致而無法訂立。如果是因雙方無法對合同條款達成一致導致無法訂立合同的，則不能認定為不履行訂立義務。如果當事人有證據能夠證明簽訂預約合同時已經知道將來擬簽訂的房屋買賣合同主要條款的,則拒絕簽約的一方仍應承擔違約責任。
裁判規則：雙方當事人簽訂預約合同后，如因在訂立正式合同時無法對此前未約定內容達成一致導致未能簽訂買賣合同的，判決解除預約合同、返還財產，但不支持違約責任主張。當事人一方無正當理由不履行預約合同約定的簽約義務時，因簽約行為不具有強制執行性，另一方當事人應當主張解除預約合同并主張違約責任，而不能主張要求法院判令對方強制簽訂買賣合同。
結語：房屋交易標的額比較大，關系的利益重大，買賣雙方在簽訂、履行合同的過程中都應當增強法律意識。在糾紛發生時，應當結合案件具體情況選擇訴訟方案并圍繞訴訟請求進行舉證，最大限度防范和降低法律風險，維護自身合法權益。