發布時間：2019-02-21 來源于：廣東廣信君達律師事務所林旭明
引言
業主撤銷權的確立肇始于2007年3月16日公布的《物權法》第七十八條的規定。隨后，國務院于2007年8月26日修訂《物業管理條例》、最高院于2009年5月14日公布《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，住建部于2009年12月1日公布《業主大會和業主委員會指導規則》，上述規定基本構成了業主撤銷權上位法層面的法條依據。而關于業主撤銷權更細致更豐富的規定，則詳見于地方立法。筆者借經辦業主撤銷權案件的機會，查閱包括中國裁判文書網等公開的裁判文書，系統梳理出廣東省內有關業主撤銷權糾紛案件的裁判規則與判決摘要二十則，以嘗試提煉總結業主撤銷權糾紛案件的法律適用和司法實務，旨意分享。水平所限，歡迎斧正。
01、裁判規則
作出選舉成立業主委員會、制定業主大會議事規則和管理里規約均屬于業主大會作出的決定，屬于民事訴訟的范圍，應依法予立案受理。
判決摘要
佛山市禪城區人民法院認為：黃更新、梁二、何勝輝、區泳華起訴佛山市高明區荷城街道寶行御泉灣第壹屆業主委員會，請求撤銷其作出的選舉成立佛山市高明區荷城街道寶行御泉灣第壹屆業主委員會的決定，屬于業主撤銷權糾紛，符合上述法律規定，同時本案有明確的原、被告，有具體訴訟請求和事實理由，屬于民事訴訟的范圍，依法應予立案受理。上訴人上訴理由成立，本院予以支持；原審裁定錯誤，本院予以糾正。
法條索引：《物權法》第七十六條：下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
《物權法》第七十八條：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
裁判案號：（2016）粵06民終7421號
02、裁判規則
業主依法行使撤銷權的客體應為業主大會或業主委員會的決定，不屬于撤銷權客體范圍的訴訟請求應予駁回。
判決摘要
廣州市中級人民法院認為：2015年7月6日，新城市公司向原審法院提起本案訴訟，請求法院判令：1，撤銷逢源軒業委會與長建公司2014年l2月9日所簽訂《物業服務合同》中第十五條第8款第(2)項的約定，即“住宅以外的物業裝修保證金按穗價【2013】23l號文執行，最高不超過3000元／戶(50平方米以內)．超過部分加收30元／平方米”；2、撤銷逢源軒業委會與長建公司2014年12月9日所簽訂《物業服務合同》中第十八條第一款第(2)項和第(3)項的約定，即“商鋪管理費每月按5元／平方米收取，車位管理費不超過廣州市物價局最高指導價”；3、撤銷逢源軒業委會與長建公司2014年12月9日所簽訂《物業服務合同》中第二十五條的約定，即“小區所有資源增值項目收益的40％歸全體業主，用于公共維修和業主公益項目，其余60％歸乙方所有，用于彌補物業管理成本”；4、由逢源軒業委會承擔本案的全部訴訟費用……業主依據上述法律規定可以請求法院撤銷的客體應為業主大會或者業主委員會的決定。而新城市公司依據前述法律規定，以業主的身份提起本案訴訟，請求撤銷逢源軒業委會與長建公司簽訂的《物業服務合同》的部分條款，不屬前述規定可撤銷的客體范圍。故原審法院對其請求不予支持，適用法律正確，處理并無不當，本院予以維持。
法條索引：《廣東省物業管理條例》第四十四條：業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。簽訂合同時，業主委員會應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法有效證明。物業服務合同應當對物業管理范圍、物業管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將物業服務合同報物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
裁判案號：（2016）粵01民終7070號
03、裁判規則
在業委會選舉過程中，街道辦事處等行政部門未依法履行法定監督職責或沒有正確履行法定監督職責均屬于行政訴訟的受案范圍，業主有權提起行政訴訟。
判決摘要
珠海市中級人民法院認為：在行政訴訟中，不履行法定職責的行為分為兩種形式，表現為不作為義務或者不正確作為責任，廖玉麟實質上是訴拱北街道辦不履行法定職責的行為……以上規定已經明確街道辦對轄區內設立業主大會及選舉業主委員會，具有指導、協助的法定職責。業主大會及業主委員會代表和維護著物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，設立業主大會及選舉業主委員會的過程合法與否，關系到全體業主的切身利益。街道辦對業主大會的設立及業主委員會的選舉正確履行指導、協助的法定職責亦關系到全體業主的合法權益。因此，本案中拱北街道辦在2012年富都花園第一次業主大會選舉第二屆業主委員會過程中是否履行法定職責或是否正確履行法定職責應屬于行政訴訟的受案范圍。原審法院以街道辦的指導、監督行為不具有強制力，從而認定廖玉麟的起訴不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍不當，應予糾正。
法條索引：《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第六十八條：第二審人民法院經審理認為原審人民法院不予受理或者駁回起訴的裁定確有錯誤，且起訴符合法定條件的，應當裁定撤銷原審人民法院的裁定，指令原審人民法院依法立案受理或者繼續審理。
裁判案號：（2013）珠中法行終字第119號
04、裁判規則
業主行使撤銷權的前提是其合法權益受到了業主大會或者業主委員會決定的侵害。業主所享有的合法權益的侵害既包括實體權益的侵害，也包括程序權益的侵害。
判決摘要
廣州市中級人民法院認為：關于實體權益受到侵害，是指作為物業管理區域內區分所有人的業主基于建筑物區分所有所享有的合法權利受到業主大會或者業主委員會決定的侵害。譬如，業主大會或者業主委員會通過決定限制或者剝奪業主對共同所有部分所享有的使用、收益等權利，或者作出的改建、重建建筑物及其附屬設施的決定侵害業主的合法權益。……關于程序權益受到侵害，是指區分所有權人團體所作出的決定的內容雖然并未侵害區分所有權人的合法權益，然其所作決定逾越了法定或約定的權限范圍或者作出共同決定的程序違反了法律、法規的強制性規定。
法條索引：《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條：業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
裁判案號：（2015）穗中法民五終字第5577號
05、裁判規則
業主大會舉辦會議征求業主意見進行表決，采用書面征求意見形式的，應將征求意見書送交每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告合理期限進行告知。
判決摘要
佛山市中級人民法院認為：案涉決定在程序上存在明顯瑕疵，主要是：一、未將2016年9月24日上午10時在保利天璽小區南區廣場召開業主大會一事通知所有業主，也未于9月9日-23日在小區顯著位置告示有關事項，違反了《保利天璽小區業主大會方案》，被告提交的證據僅能證明業委會委員知曉了有關開會通知；根據《保利天璽小區業主大會議事規則》第十條，該小區業主大會會議采取的是書面議事的方式，該方式下召開業主大會會議的程序包括會議召集人就決議事項向本區域全體業主送達書面征求意見函，并書面告知業主反饋意見投放的截止時間和方式，被告未舉證證明履行了上述通知義務，侵害了未被通知業主的知情權；二、根據上述議事規則第十條，表決票應逐戶派發，無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告或以傳真、郵件、微信、短信等電子送達方式送達，表決事項和送達情況應當在物業管理區域顯著位置公告，又根據上述業主大會方案第五條，業主因路途遙遠、工作繁忙等原因無法來保利天璽小區領取紙質票進行投票的，可以短信投票，由被告將統一編發的表決票發送給物管提交的在冊業主登記手機號碼，而根據被告陳述，僅到南區廣場出席大會的業主才派發表決票，即未向全體業主派發，明顯違反上述議事規則和業主大會的規定，剝奪了未被送達表決票業主的投票權；三、結合上述業主大會方案附件“表決票樣板”中關于“已送達的表決票，業主在規定的時間不反饋意見或者不提出贊成、反對、棄權意見的，其票數計入已表決的多數票”的說明，可推知議事規則中“未參加表決的業主，其投票權數計入已表決的多數票”的規定適用前提為已向全體業主送達表決票，由于被告未向全體業主送達表決票，也無證據證明未參加投票的業主均為已收到表決票的業主，因此，未參加投票的484戶的票數不應計入已表決多數票內，故關于選聘的贊成票未達到總人數過半數的法定要求，被告據此作出選聘物業公司的決定于法不符。
法條索引：《業主大會和業主委員會指導規則》第二十二條：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
裁判案號：（2017）粵0604民初5737號
06、裁判規則
業委會作出的決定應符合法律法規的規定，在訴訟中應對其成立的程序合法負有舉證責任。
判決摘要
廣州市海珠區人民法院認為：訴訟中，本院依法向廣州市海珠區沙園街道民政科、廣州市海區沙園街道華苑社區居民委員會發出《助調查函》，均未取得2016年8月2日《業主大會決定一》的選票材料。……被告作為原告物業所在小區的業主委員會，其在作出上述決定時應當按照法律規定，并對其程序合法負有舉證責任。經本院釋明，被告明確表示不提交2016年8月2日作出《業主大會決定一》的相關選票資料，應當承擔舉證不能的不利后果，本院依法采信原告的主張。
法條索引：《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
裁判案號：（2017）粵0105民初1750號
07、裁判規則
召開業主大會或業委會作出決定之日，或者決定公示公告期滿之日通常作為業主知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日，一年的時間為除斥期間，經過一年業主未行使撤銷權的撤銷權當然消滅。
判決摘要
佛山市中級人民法院認為：本案系業主黃更新、梁二、歐永華和何嘉綺提請的業主撤銷權之訴，經核查，寶行御泉灣小區于2014年10月15日召開業主大會并選舉業主委員會，同年10月16日向河江居委會遞交申請表……該業主委員會自2014年10月已成立并運作，黃更新、梁二、歐永華和何嘉綺卻認為其知道業主委員會的成立在2015年11月后，與常理明顯不符，故提起撤銷權之訴已經過一年的除斥期間，撤銷權已當然消滅。
法條索引：《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條：業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
裁判案號：（2017）粵06民終7398號
08、裁判規則
居委會、會所和警報室等公共服務設施，預留扶梯，物業管理用房，架空活動層等面積不屬于專有部分面積，不作為專有部分面積計算。
判決摘要
廣州市中級人民法院認為：廣州市住房和城鄉建設委員會向一審法院復函稱：云海通津11號、東華西路241-259號、東華西新街2號的總建筑面積為46881.7711平方米。……《各層使用功能面積對照表》載明：……二層：公共服務設施（居委會）的建筑面積為46.0444平方米，其他功能（預留扶梯）的建筑面積為36.1657平方米，主要功能（商業）的建筑面積為2145.4947平方米；三層：公共服務設施（居委會）的建筑面積為46.0126平方米，其他功能（預留扶梯）的建筑面積為36.1657平方米，主要功能（商業）的建筑面積為2170.8188平方米；四層：公共服務設施（會所）的建筑面積為693.8840平方米，主要功能（商業）的建筑面積為1531.4630平方米……五至三十二層的住宅，此外還包括警報室、居委會、會所等“公共服務設施”和“預留扶梯”。由于“公共服務設施”和“預留扶梯”已成為獨立的公共使用空間，不屬于用作整棟建筑物分攤的面積范圍內，且該部分的面積沒有具體對應的業主表決權，因此，上述“公共服務設施”和“預留扶梯”的面積應不計入“專有部分面積”……而根據上述“建筑物總面積，按照前項的統計總和計算”的規定可得出用于計算面積過半數比例的“建筑物總面積”應為46009.0572平方米（46881.7703平方米-46.0444平方米-36.1657平方米-46.0126平方米-36.1657平方米-693.8840平方米-14.4407平方米）……關于四樓其中的建筑面積1531.4630平方米的問題。國規委的復函確認該1531.4630平方米屬擅自改變使用功能、規劃用途應為物業管理用房和架空活動層，該面積不屬專有部分面積……海誼華廈的“建筑物總面積”應為44477.5942平方米（計算方法為：一審認定的“建筑物總面積”46009.0572平方米－1531.4630平方米）。
法條索引：《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條：物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：（一） 專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二） 建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
裁判案號：（2017）粵01民終20492號
09、裁判規則
實踐中，不動產登記薄記載面積包括建筑面積和套內建筑面積，建筑面積由套內建筑面積和分攤面積構成。分攤面積為業主專有權行使必不可少的部分，應按建筑面積為準去計算專有部分面積。此外，因初始登記面積包含不能頒發權屬證書的建筑物面積，故初始登記面積不能概括作為建筑物總面積計算。
判決摘要
廣東省高級人民法院認為：專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算，即按照成套房屋的建筑面積計算，包括套內建筑面積和分攤面積。分攤面積部分為業主專有權行使必不可少的部分，與套內建筑面積共同記載于不動產登記簿內，被訴行政復議決定將專有部分面積僅認定為套內建筑面積，不符合最高人民法院上述司法解釋的規定……初始登記面積中包含有部分不能頒發權屬證書的建筑物面積，故初始登記面積不能概括作為建筑物總面積計算。
法條索引：《房屋登記辦法》第三十一條：房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。
裁判案號：（2014）粵高法行終字第529號
10、裁判規則
地下車位、幼兒園等符合《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定條件的房屋及特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分。
判決摘要
廣州市中級人民法院認為：涉案小區中的地下車位、幼兒園在建筑構造上具有完全獨立性，能夠明確區分，并可排他使用，而且，相關地下車位、幼兒園亦經房管部門登記有特定的產權人，均屬于小區的配套設施。因此，地下車位、幼兒園應計入涉案堅真花園小區建筑物專有部分面積。另從涉案小區的預售登記情況，可知涉案小區開發建設時包含了商鋪。同理，該堅真花園小區商鋪亦應計入小區建筑物專有部分面積。被告以堅真花園小區管理規約及業主大會議事規則中有約定車位、幼兒園、商鋪不應計入小區建筑面積，與上述法律、司法解釋規定不符，本院不予采納……一審法院認為地下車位、幼兒園應計入案涉堅真花園小區建筑物專有部分面積并無不妥。
法條索引：《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。
裁判案號：（2017）粵01民終17392號