發布時間：2019-02-26 來源于：廣東廣信君達律師事務所林旭明
11、裁判規則
法院查明業主投票結果“雙過半”時，若扣減提起撤銷權業主或其他爭議業主的選票均不影響“雙過半”結果的，法院可駁回業主撤銷權請求。
判決摘要：廣州市中級人民法院認為：原審法院根據雙方當事人舉證及陳述，認定溫惠要求撤銷的表決結果和選舉結果均經過物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加和同意，且溫惠提交的證據不能證明投票存在欺詐行為，故判令駁回了溫惠的訴訟請求，合理有據。溫惠雖對原審判決結果不服而上訴至本院，但一方面，潤田雅苑業委會在二審中提供了溫惠的有關選票及存根作為證據，其中顯示溫惠參與了投票，溫惠雖不確認選票中的簽名是其本人所寫，但對于該證據的真實性沒有異議，且經本院釋明，溫惠仍表示不申請對該證據中其的簽名進行筆跡鑒定，故本院對潤田雅苑業委會的該項舉證予以采納和認定。溫惠上訴稱其未參與投票，不符合事實；其上訴稱票據存在造假，缺乏依據，本院均不予采信。另一方面，雙方當事人在二審中均確認，即使扣減本案業主溫惠及另兩案業主張凱軍、林忠，及其所購房屋面積，對于溫惠申請撤銷的涉案業主大會的表決結果或決議，均不影響“雙過半”的結果，且溫惠并未提交二審新證據以證明其上訴主張或推翻一審相關認定，故其上訴明顯缺乏理據，本院不予支持。
法條索引：《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
裁判案號：（2017）粵01民終945號
12、裁判規則
在訴訟過程中，法院應根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條、第九條等規定查明專有部分面積、建筑物總面積、業主人數、總人數等問題，從而認定是否達到“雙過半”、“雙過三分之二”的業主投票票數。
判決摘要：云浮市中級人民法院認為：一審法院認定以下事實：位于云浮市云城區獅山路81號的蟠龍山水豪庭小區由榮威公司開發建設，至2016年2月止總建筑面積141302.96平方米，共35幢，住宅戶數904戶，已銷售戶數788戶（包括榮威公司9戶），已銷售面積119865.73平方米，未銷售戶數116戶，未銷售面積21437.23平方米……對于上述山水豪庭業委會收集的選票448票，共計建筑面積66897.7平方米，其中同意票406票，共計建筑面積60972.06平方米，不同意票42票，共計建筑面積6190.46平方米。榮威公司對上述448票中的54票有異議，認為9票為冒簽，共計建筑面積1270.37平方米；11票筆跡不同，共計建筑面積1640.82平方米；19票非業主簽名，共計建筑面積2891.6平方米；13票為廢票，共計建筑面積2146.25平方米；2票為重復票，共計建筑面積264.82平方米。上述54票爭議票共計建筑面積8213.86平方米（1270.37平方米+1640.82平方米+2891.6平方米+2146.25平方米+264.82平方米）……蟠龍山水豪庭業主人數應為781人（已出售他人779戶+登記在榮威公司名下9戶計1人+未出售戶數計1人=781人）。按照山水豪庭業委會提交的表決票統計結果，共收集選票448票，其中同意票406票，共計建筑面積60972.06平方米，不同意票42票，共計建筑面積6190.46平方米，故未投票數應為333票（781-448），共計建筑面積為74140.44平方米（141302.96平方米-60972.06平方米-6190.46平方米）……本院經審理查明，根據蟠龍山水豪庭第二次業主大會表決結果和核票情況，第二次業主大會表決票應為：同意票404票（406票-重復2票），不同意42票，未投票333票。404票中有爭議的52票，榮威公司與山水豪庭業委會對重復的2票沒有爭議。404票業主所有的專有部分建筑面積為60707.24平方米。一審法院計算時沒有減去重復2票有誤，本院予以糾正。……蟠龍山水豪庭業主人數781人，蟠龍山水豪庭第二次業主大會表決票中同意票404票，不同意票42票，重復票2票，未投票數333票。減除雙方有爭議的52票（不含重復票2票）后，總計同意票數應為685票（404票-52票+333票），已超總人數781人的半數；持同意票的業主所有的專有部分建筑面積共計126898.64平方米（60707.24平方米-7949.04平方米+74140.44平方米），專有部分已超建筑物總面積141302.96平方米的半數。
法條索引：《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條：物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：（一） 專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二） 建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條：物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：（一） 業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二） 總人數，按照前項的統計總和計算。
裁判案號：（2017）粵53民終486號
未參與表決業主的投票權數可否計入已表決的多數票（俗稱“從眾規則”）的適用問題國家暫未有統一規范，具體按不同地方立法優先適用。比如深圳市禁止“從眾規則”，廣州市允許約定的“從眾規則”，珠海市允許部分情形下約定的“從眾規則”。
判決摘要：深圳市中級人民法院認為：2015年12月14日，深圳市住房和建設局向寶安區住宅局作出深建函[2015]xxxx號《深圳市住房和建設局關于業主大會投票權有關問題的復函》，表明：第三十三條、第十四條第一款、第十七條的人數和票權過半作為必要條件。《深圳特區物業管理條例》是我市物業管理法規，在我市物業管理活動中應優先適用。……結合深圳市住房和建設局的復函可知，業主大會會議及其決議是否有效，均應以“與會業主”的人數和票權過半作為必要條件，即不得將未與會業主的票數進行從眾。
法條索引：《深圳經濟特區物業管理條例》第十四條：業主大會會議與會業主所持有的投票權超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數半數的，業主大會會議方為有效。前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認；采用或者同時采用書面形式召開業主大會會議的，包括業主在表決票上或者選舉票上簽字確認并按照規定方式交回表決票或者選舉票。業主投票權數按業主所擁有物業的建筑面積計算，物業建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。
《深圳經濟特區物業管理條例》第十七條：業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上多數同意。業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金（以下簡稱物業專項維修資金）使用和續籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經與會業主所持投票權三分之二以上和與會業主人數三分之二以上多數同意。
《深圳經濟特區物業管理條例》第三十三條：業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。業主大會、業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，物業所在地的區主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。
《廣州市物業管理暫行辦法》第四十八條：業主可以按照《廣東省物業管理條例》第二十條的規定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主大會議事規則應當約定未參與表決業主的投票權數是否可以計入已表決的多數票。業主大會議事規則未約定的，未參與表決業主的投票權數不得計入表決的多數票。
《珠海經濟特區物業管理條例》第三十條：業主大會投票表決事項應當書面送交、通過物業管理電子投票系統發送全體業主或者送至全體業主在該物業管理區域的專有部分內，并在物業管理區域顯著位置公告七日。公告期限屆滿，除籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施事項外，管理規約或者業主大會議事規則可以約定，對其他表決事項，業主未進行投票的，推定該業主同意參與表決的過半數業主的意見。未參與表決的業主投票權數計算規則和法律后果，應當在公告事項中向全體業主明示。前款所稱的過半數業主，需要同時滿足以下兩個條件：（一）專有部分面積占參與表決業主建筑物總面積二分之一以上；（二）人數占參與表決業主人數二分之一以上。投票表決期間，業主不在物業管理區域內居住的，籌備組、業主大會或者鎮政府、街道辦應當采取有效措施予以通知。
裁判案號：（2016）粵03民終11216號
業委會設計的表決票無反對票的投票選項，無法真實充分表達業主的意見，程序嚴重不當。業委會向街道辦備案的事實不能作為當然證明《議事規則》依法經業主共同決定的證據。
判決摘要：廣州市中級人民法院認為：原審法院現分析如下，首先，金潤（廣建）大廈業委會設計的表決票并無反對票的投票選項，無法真實充分表達業主的意見，程序存在嚴重不當；其次，金潤（廣建）大廈業委會主張根據《廣州天河金潤（廣建）大廈業主大會議事規則》（以下簡稱《議事規則》）不反饋意見方其票數和面積計入大多數業主意見一方，但該《議事規則》金潤（廣建）大廈業委會雖然主張有經過業主大會討論通過，但金潤（廣建）大廈業委會對該《議事規則》的合法效力問題在本案中并無提交充分證據予以證明，吳大義對該《議事規則》的效力也不予確認，故金潤（廣建）大廈業委會主張依據該《議事規則》來確定投票結果亦無充分依據；再次，原審法院上文論述已經提及由于表決票設置無反對票，故該種表決票設置將導致哪一種意見系大多數業主意見一方無法真實判斷，故即使上述《議事規則》系合法有效，也導致沒有反饋意見方不知該如何正確歸類。……金潤（廣建）大廈全體業主共384戶，收回選票中同意公開招標只有81票，公開招標并未取得占總人數過半數業主的同意。關于未收回票、棄權票能否計入同意公開招標票的問題，金潤（廣建）大廈業委會并未舉證證明其所依據的《議事規則》經業主共同決定，而金潤（廣建）大廈業委會向街道辦事處備案的事實并不當然證明《議事規則》依法經過業主共同決定，因此，金潤（廣建）大廈業委會依據《議事規則》主張將未收回、棄權票歸入同意公開招標票的意見，不能成立。
法條索引：《業主大會和業主委員會指導規則》第三十三條：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：（一） 業主大會成立和業主委員會選舉的情況；（二） 管理規約；（三） 業主大會議事規則；（四） 業主大會決定的其他重大事項。
裁判案號：（2014）穗中法民五終字第229號
15、裁判規則
對投同意或贊成票的業主，由于其在投票過程中表達其支持業主大會或業主委員會決定的意思表示，根據“禁反言”的基本法律規則，其不能以合法權益受損而行使撤銷權。
判決摘要：廣州市白云區人民法院：享有撤銷權的主體是合法權益受侵害的業主。業主之所以可以行使撤銷權，是在于業主大會或業主委員會的決定侵害了業主的合法權益，該合法權益包括業主參與建筑物共同管理的權利，即本案中所涉的投票權。敖立波在二審中承認其在業主投票程序中行使了投票的權利并表決同意，因此，對于表決同意的業主而言，同意決定對自己的約束力是其在意思自治前提下的選擇，根據禁反言的基本行為規則，其不能以合法權益受損而行使撤銷權，故敖立波不符合業主撤銷權的主體范圍……據此，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條第（一）項的規定，本案應駁回敖立波的起訴，原審法院進行實體審查欠妥，本院予以糾正。由于本案是程序駁回敖立波起訴，故對其二審提出的上訴理由均不予審處。
法條索引：《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十條：人民法院依照第二審程序審理案件，認為依法不應由人民法院受理的，可以由第二審人民法院直接裁定撤銷原裁判，駁回起訴。
裁判案號：（2015）穗中法民五終字第1098號
16、裁判規則
業主大會或者業主委員會無權禁止逾期繳納或拒繳管理費的業主或車位租戶等的車輛進入小區。出現業主或車位租戶等逾期繳納或拒繳管理費時的，業委會可通過其他合法途徑主張權利。
判決摘要：廣州市海珠區人民法院認為：上述規定中第六點第19點規定的內容中關于“即業主或車位租戶等逾期繳納或拒絕補繳管理費的，被告有權停止其車輛進入小區”的規定，被告雖抗辯其沒有實際行使該權利，但由于被告并非車位的所有權人或使用權人，其無權在業主或車位租戶等逾期繳納或拒繳管理費時停止業主或車位租戶的車輛進入小區。假如出現業主或車位租戶等逾期繳納或拒繳管理費時的，被告可通過合法途徑主張其權利，被告據此拒絕欠繳管理費的業主或車位租戶等的車輛進入小區則缺乏依據，也侵犯了車位業主作為不動產所有權人的相關權利，故原告要求撤銷上述兩條規定合法有理，本院予以支持。
法條索引：《物權法》第三十九條：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用，收益和處分的權利。
裁判案號：（2014）穗海法民三初字第756號
17、裁判規則
物業服務合同中約定合同期內調整物業管理費的條件、流程和調整幅度的，當達到約定的條件時，可以進行相應調整，物業管理費的調整對業主具有拘束力。
判決摘要：廣州市中級人民法院認為：維維公司是經天平花苑業主大會依法選聘進駐涉案天平花苑小區的物業服務企業，第四屆天平花苑業委會與維維公司于2011年3月31日簽訂的《天平花苑物業服務合同》內容并無違反法律、行政法規的強制性規定，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規定，該《合同》合法有效，對業主具有約束力。該《合同》第二十條第4款約定，本合同期內如遇政府調整最低工資標準，按配置人數調增的工資額除以總面積計算標準調增管理費，調整管理費前需公示，調增收費標準不超過政府指導價。第三十一條約定，雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。2013年2月4日，廣東省政府發布了《關于調整我省企業職工最低工資標準的通知》，為此，維維公司向天平花苑業委會遞交《關于依約調整天平花苑物業管理費收費標準的報告》申請調整物業管理費，并就調增物管費事宜在小區內進行公示，雙方隨后簽訂《天平花苑物業管理服務補充協議》，確認按文件調增后的物業管理費標準，該過程及所形成的《補充協議》符合雙方在《天平花苑物業服務合同》中設定的合同期內調整物業管理費的條件、流程和調整幅度的約定，屬于《天平花苑物業服務合同》第二十條第4款的履行和補充，根據合同約定，該《補充協議》具有與本合同同等效力，故對業主亦具有約束力。
法條索引：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條：建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
裁判案號：（2016）粵01民終8024號
18、裁判規則
業主委員會在任期屆滿前成立籌備組屬于業委會職責之一，成立籌備組不是作出約束業主的決定，不屬于業主撤銷權范疇。
判決摘要：廣州市天河區人民法院認為：業主通過業主大會對物業管理區域的重大事項行使決策權，《物業管理條例》第十一條規定的業主共同決定的事項，業主委員會作為業主大會的執行機關，權力來源于業主的共同決定，根據業主大會的授權履行職責。對于第3向訴訟請求（確認翠湖山莊第三屆業委會組織的換屆委員會籌備組違法），業主委員會在任期屆滿前成立籌備組，屬履行業委會職責之一，成立籌備組并非作出約束業主的決定，并未越權，該項請求不屬于業主撤銷權范疇，原告的主張撤銷缺乏法律依據，不予支持。
法條索引：《物業管理條例》第十一條：下列事項由業主共同決定：（一） 制定和修改業主大會議事規則；（二） 制定和修改管理規約；（三） 選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四） 選聘和解聘物業服務企業；（五） 籌集和使用專項維修資金；（六） 改建、重建建筑物及其附屬設施；（七） 有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
裁判案號：（2015）穗天法民四初字第1359號
19、裁判規則
首屆業主大會籌備組發函要求房屋部門、街道辦事處及居委會等派員對開箱計票活動進行監督，但有關部門均無到場監督的，相關部門的缺席不構成計票程序違法。
判決摘要：廣州市中級人民法院認為：關于新城市公司主張本次投票和點票過程無街道辦或房管部門進行監督驗票，對新城市公司及部分業主不公平的問題。廣州市國土資源和房屋管理局穗國房字（2004）756號文規定由區國土房管局到場對投票箱粘貼封條，并于召開業主大會時對開箱投票活動進行監督，但該文已于2011年11月16日起失效。逢源軒業主大會決定（一）、（二）的投票、計票均發生在2012年4月以后，逢源軒首屆業主大會籌備組已兩次發函要求房管部門、街道辦事處及居委會等單位派員對開箱計票活動進行監督，房管部門、街道辦事處及居委會等單位均無在指定時間到場監督，在此情況下，籌備組及部分業主在指定時間、公開地點開箱計票，程序并無違反法律規定。
法條索引：《業主大會和業主委員會指導規則》第三條：業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
《業主大會和業主委員會指導規則》第五十四條：召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
裁判案號：（2013）穗中法民五終字第3129號
20、裁判規則
行政訴訟法司法解釋出臺后，對行政機關作出涉及業主共有利益的行政行為的訴訟主體作出明確規定，業主對行政機關的訴權是集體訴權，法律并沒有賦予業主個人對行政行為提起行政訴訟的權利，即不是每個業主都享有訴權，為最大限度地維護業主的合法權益，法律要求“單過半”的業主才可以提起訴訟。
判決摘要：佛山市中級人民法院認為：被上訴人禪城規劃局針對廣東同信物業管理有限公司管理的佛山市禪城區新塘路52號達磐恒悅園作出的物業服務收費備案行為，涉及的是達磐恒悅園業主集體共有利益的事項。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第十八條規定，上訴人曹耀雄作為達磐恒悅園個別業主，其未能提供證據證明在該小區專有部分的建筑物占整個小區建筑物總面積的過半數，其無權對涉及達磐恒悅園業主集體共有利益的物業服務收費備案行為提起行政訴訟。因此，上訴人不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第四十九條第（一）項中規定提起訴訟應當符合的條件，即不具備提起本案訴訟的原告主體資格。
法條索引：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第十八條：業主委員會對于行政機關作出的涉及業主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴訟。業主委員會不起訴的，專有部分占建筑物總面積過半數或者占總戶數過半數的業主可以提起訴訟。
裁判案號：（2018）粵06行終456號